Bilan 2024 du marché résidentiel dans le 15e arrondissement de Paris
Bilan 2024 du marché résidentiel dans le 15e arrondissement de Paris
Le marché de la transaction immobilière résidentielle dans le 15e arrondissement de Paris en 2024 s’inscrit dans un contexte de ralentissement modéré des prix et de baisse marquée des volumes. Cet arrondissement familial, l’un des plus peuplés de la capitale, demeure prisé des acheteurs, mais il subit comme le reste de Paris les effets de la remontée des taux d’intérêt et de la prudence des ménages. Dans cet article, nous dressons un bilan factuel de l’année 2024 pour les ventes de logements (principalement des appartements) dans Paris 15ᵉ, avec les chiffres clés, les tendances par rapport aux années précédentes et les caractéristiques de l’offre et de la demande.
Évolution des prix : légère baisse en 2024
En 2024, les prix des appartements anciens dans le 15e arrondissement ont légèrement fléchi. Le prix moyen au mètre carré s’établit autour de 8 900 € en fin d’année 2024, soit une baisse d’environ 3 % sur un an. Cette érosion des prix reste mesurée et fait suite à une correction plus prononcée en 2023. En effet, les valeurs ont reculé progressivement depuis le pic atteint vers 2020-2021. Par comparaison, le prix moyen était encore d’environ 9 840 € fin 2022 et 9 170 € fin 2023, ce qui représente une diminution totale d’environ 9,5 % en deux ans. Cette correction ramène les prix du 15e à un niveau voisin de celui de 2018, après une décennie 2010-2020 marquée par de fortes hausses.
Les tendances observées dans le 15e arrondissement reflètent globalement celles de l’ensemble de Paris. À l’échelle de la capitale, le prix des appartements anciens tournait autour de 9 470 € / m² fin 2024, en baisse de 3 % sur un an. Sur cinq ans, Paris intra-muros affiche une légère contraction des valeurs (-5 à -7 % selon les arrondissements). Le 15e, tout comme les autres arrondissements résidentiels du sud de Paris, fait partie des zones aux évolutions les plus modérées sur le long terme. Autrement dit, s’il y a eu une baisse récente, le marché du 15e reste relativement stable et résilient comparé à d’autres secteurs plus volatils.
Volumes de transactions en baisse et délais de vente allongés
L’année 2024 a été caractérisée par une forte diminution du nombre de transactions immobilières. Dans l’ensemble de l’Île-de-France, l’activité de vente de logements anciens a atteint un plancher historique : environ 103 000 ventes en 2024 contre 118 000 en 2023, soit -13 % sur un an. Plus spécifiquement pour les appartements, seulement 75 000 ventes ont été enregistrées sur 2024, traduisant un recul de 13 % par rapport à 2023 et de 35 % par rapport à 2022. Le 15e arrondissement s’inscrit dans cette tendance générale de prudence. De nombreux vendeurs ont reporté leurs projets, et les acheteurs financés par emprunt sont moins nombreux, ce qui réduit mécaniquement le volume de transactions.
Conséquence de ce ralentissement, les délais de vente se sont allongés. Dans le 15e, un appartement mettait en moyenne environ 60 jours à se vendre en 2023, contre 55 jours en 2022. En 2024, ce délai moyen s’est probablement encore étiré (de l’ordre de 2 à 3 mois) compte tenu du contexte. Néanmoins, comparé à d’autres arrondissements parisiens où les ventes dépassent souvent 70 jours, le délai de vente dans le 15e reste raisonnable. Ce moindre allongement s’explique par la localisation attractive et le caractère relativement équilibré entre l’offre et la demande dans le 15e : le nombre de biens mis en vente y est resté stable, ce qui a limité la baisse des prix et l’encombrement du marché.
(Tableau 1 : Indicateurs clés du marché immobilier 2024 dans le 15e arrondissement de Paris)
Indicateur (2024) | Valeur | Évolution |
Prix moyen appartements anciens (€/m²) | ~8 900 € | -3 % sur un an |
Volume annuel de ventes (appartements) | (donnée Paris/IDF) 75 000 | -13 % sur un an |
Durée moyenne de vente (appartement) | ≈ 60-70 jours | (contre ~55 j en 2022) |
Part d’acheteurs « cadres » (sociopro.) | ~40 % | (stable sur 2 ans) |
Âge médian des acquéreurs | 40 ans | (+2 ans par rapport à 2022) |
Types de biens les plus recherchés
Malgré le contexte plus calme, la demande reste soutenue pour certains types de logements dans le 15e arrondissement. On observe principalement deux segments « stars » : d’une part les petits appartements de type F2 (2 pièces) d’environ 30 m², et d’autre part les appartements familiaux offrant 2 à 3 chambres. Les **studios et 2 pièces représentent une porte d’entrée sur le marché parisien pour de nombreux primo-accédants ou investisseurs, ce qui explique que les petits F2 de 28 à 35 m² figurent parmi les biens les plus prisés dans le 15e. Parallèlement, le 15e étant un arrondissement familial, les logements de 3, 4 pièces et plus attirent les couples et familles en quête d’espace. Ainsi, “les appartements avec deux à trois chambres ont le vent en poupe sur le secteur Paris 15” car ils permettent de se projeter sur le long terme (installation d’une famille, télétravail, etc.) tout en restant dans Paris.
En revanche, les maisons individuelles restent très marginales dans cet arrondissement essentiellement composé d’immeubles. Pour illustration, seules 16 maisons ont été vendues dans tout le 15e en 2023, un chiffre dérisoire qui témoigne de la rareté de ce type de bien dans Paris intra-muros. Le marché résidentiel du 15e est donc quasi exclusivement un marché d’appartements. Parmi ceux-ci, les biens avec des atouts particuliers (balcon, étage élevé, vue dégagée, rénovation récente…) continuent de se vendre plus facilement et à des prix « premium », tandis que les appartements sans charme ou nécessitant des travaux subissent davantage de négociations de la part des acheteurs exigeants.
Profil des acheteurs : des cadres plus âgés et des primo-accédants en retrait
Le profil des acquéreurs dans le 15e arrondissement en 2024 reflète l’évolution sociologique du marché parisien. D’une part, les acheteurs sont de plus en plus issus des catégories socio-professionnelles favorisées : on estime qu’environ 40 % des acquéreurs sont des cadres ou assimilés. Cette part des cadres, déjà élevée, est stable par rapport aux deux années précédentes, et nettement supérieure à ce qu’elle était il y a 10-15 ans. D’autre part, on constate un léger vieillissement de la tranche d’âge des acheteurs. En Île-de-France, l’âge médian des acquéreurs d’un logement ancien est passé de 38 ans en 2022 à 40 ans en 2024. Autrement dit, la proportion de jeunes primo-accédants a reculé : en 2024, environ un acheteur sur deux a moins de 40 ans, contre davantage les années précédentes. Les ménages plus jeunes et modestes ont été les plus affectés par le durcissement du crédit, ce qui a freiné leur accès à la propriété.
Malgré tout, le 15e arrondissement continue d’attirer une clientèle relativement jeune et active comparé à d’autres quartiers de Paris. Selon les observations locales, beaucoup d’acheteurs sont de jeunes actifs, souvent des couples (avec ou sans enfants) qui voient dans le 15e un bon compromis entre tranquillité résidentielle et vie urbaine dynamique. Ce secteur offre en effet un cadre de vie agréable (écoles, parcs, commerces) tout en restant proche de pôles d’emplois (Montparnasse, quartier Beaugrenelle) et bien desservi par les transports. Il s’agit donc d’un arrondissement de prédilection pour les familles et les cadres en début ou milieu de carrière, disposant d’un apport financier solide. À l’inverse, les investisseurs locatifs semblent un peu moins présents qu’autrefois, la hausse des taux et l’encadrement des loyers réduisant l’attrait de l’investissement à Paris.
Tendances comparatives et perspectives
En résumé, l’année 2024 a vu un atterrissage en douceur des prix et une contraction notable des ventes dans le 15e arrondissement. La baisse des prix au m² (~3 %) est restée contenue, surtout en comparaison de la chute des volumes de transactions (-13 % sur un an à l’échelle régionale). Les indicateurs suggèrent que le marché a atteint un palier bas en termes d’activité fin 2024, avec des signes de stabilisation : la baisse annuelle des prix tend à se modérer trimestre après trimestre et l’on observe même un frémissement à la hausse début 2025 d’après les avant-contrats (projection d’un prix moyen parisien de ~9 550 € au printemps 2025).
Comparativement aux années précédentes, le 15e arrondissement résiste donc honorablement. Certes, on compte beaucoup moins de transactions qu’en période faste (2019-2021), mais les vendeurs qui restent sur le marché adaptent leurs prix et les biens de qualité continuent de trouver preneur. La fin 2024-début 2025 semble marquer la fin d’une phase de baisse continue et le début d’une consolidation du marché à un niveau d’activité plus faible. Pour les prochains mois, les professionnels anticipent une stabilisation progressive : tant que les taux d’intérêt demeurent élevés, les prix devraient se maintenir sans forte hausse ni baisse, et l’activité pourrait rester limitée mais plus régulière.
En conclusion, le 15e arrondissement de Paris en 2024 offre le visage d’un marché immobilier assaini et plus raisonnable, après les excès haussiers de la dernière décennie. Les prix y sont redevenus un peu plus accessibles (rep passant nettement sous la barre des 10 000 €/m²), les acheteurs sont toujours présents mais plus sélectifs, et les transactions nécessitent plus de temps et de négociation. Ce bilan neutre et factuel permettra aux professionnels comme aux particuliers de mieux comprendre les dynamiques en cours et d’anticiper leurs décisions immobilières dans le 15e arrondissement, un secteur qui demeure une valeur sûre de la capitale sur le long terme.
